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我们为什么以重资产做养老?

2019-07-11 13:26:35 分类:养老险    

  最近房地产很少听到转型的声音了。

  长达大半年的市场回暖,似乎让从业者暂且忘记黄金时代的淡去,给主流玩家们带来的深远影响。另外一个原因可能是,新世界(600628) 尚未建立起明晰的秩序,所有的愿景还只停在蓝图阶段。

  其实你内心里明镜似的,政策市的吗啡,逃不过边际效应的衰减规律。药劲儿一褪,现实又在眼前。毕竟旧势力的救赎,新势力的崛起,夹杂在历史洪流中难以逆转。

  如果把过去的房地产比作一个生态圈,土地是最稀缺的资源,“开发”一定是绝对的中心,在这个环节中,设计、交易、配套、服务、资产运营甚至价值链和产品等,都围绕开发服务。所以掌握土地资源的“开发商”是当仁不让的大哥、核心、话事人,站在这个生态圈食物链的顶端。

  随着土地和人口红利驱动型时代的逐步谢幕,以互联网为首的新势力逐步颠覆社会经济格局,生活品质而非空间大小成为购房者的主要诉求,原先的生态体系和等级被打破已经成为共识。甚至有更多这个生态圈之外的,也在破门而入。未来,与其说白银时代,不如说是融合时代。

  比如拥有海量客源、房源和经纪人的链家正在崛起成交易端的巨人、拥有海量资金和医养体系的保险公司成为最令房企大佬们胆寒的举牌者、更不用提拥有魔幻般大数据技术的百度和腾讯这类互联网公司。在存量市场的蓝海中,或许还隐藏着未来更恐怖的运营者、连接者和改造者。

  想想曾经的胶卷和手机行业吧。可能没有几个人能预见,在这个大融合时代,谁,将以怎样的姿势成为未来的主宰。但可以肯定,过去的单核生态,将裂变和聚合成一个多核时代,甚至每一个曾经只是配角的环节,都有可能异军突起,多足鼎立,甚至靠强大的基因继续疯长,吞掉其他,再次一统江湖。

  历史将在波诡云谲的变化中演进,房地产亦如是。经济观察报中国蓝筹地产作为十多年来中国房地产的守望者,伴随着行业里无数机体的起伏、生灭。我们预判,房地产在未来几年中,应会伸展出更多的赛道,更多的价值模型,通过居住的营造、生活方式的营造、价值链的营造,丰富、滋养、重塑这个行业的未来。

  从本期始,我们将推出一系列相关的报道和观察,敬请关注。

  8城,1.5万张床位,这是泰康人寿9年来旷日战斗结果,泰康人寿董事长陈东升私下直言,专注健康医养产业,让他的一头“黑发”熬成一头“灰发”。

  5月6日,泰康人寿副总裁兼泰康之家CEO刘挺军在泰康金融大厦接受采访。午后的阳光刚刚好,泰康燕园入住率已50%,申园和粤园将于6月和12月开业,幸福有约业绩稳健增长。相较于早年前望京老年会所受挫焦虑,刘挺军的心情呈现出人在自如心境下的一种自在。

  刘挺军认为泰康数年前在房地产杀估值时期低吸土地被市场证明是正确的战略选择。比如昌平燕园,2011年拿地楼面价约5500元/平方米,比2010年低4000元/平方米左右,现在此地区新拍土地的楼面地价3万元/平方米~4万元/平方米。

  泰康养老社区业务路径采用社区开发和运营一体化模式,这种投资周期较长、资产较重的模式在资本市场并不受青睐。对此,刘挺军认为:“泰康并不准备改变在健康医养产业上的重资产资金投入,因为重资产会带来规模影响力,毕竟这些投入在泰康8000多亿资产中份额较小。更重要的是,养老产业能否成规模不在于土地等重资产形式,而取决于医疗支付体系。”

  当时奇葩,因为战略超前

  经济观察报:泰康在养老这一块的业务,目前看是在国内比较领先的,为什么能占据这个先机?

  刘挺军:领先不是偶然的,原因有三:1、泰康正确的战略思维。泰康的战略具有前瞻性,是基于董事长(陈东升)一贯地对经济的研究。他的核心战略研究是“把历史拉长100年”看企业战略,100年里看到的是老龄化和居民消费性需求。2、精准理解保险产品的内核精神。经济学常规理解中,保险是资产保值增值工具、风险管理工具等金融工具,但保险亦是一种生活方式,陈东升董事长提出“保险是最具人文关怀的产业”,10年前,我们泰康谈“一张保单保全家”,到现在“从摇篮到天堂”、“富足而退,优雅一生”,泰康是引领消费者进行一种品牌生活方式。3、做专做强的专业化传统。我们一直坚持专业化传统,这意味着我们不可能去做太多的事情,一辈子只做一件事,要做就做成最好,现代商业竞争社会,你做不到最好,你就没有太多机会。

  经济观察报:类似《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》这样的文件当时并没有出台,对你们的做法,市场有不同的看法,比如说借养老为名圈地。

  刘挺军:2013年保监会才相继出台文件,我们拿地是在2008年左右,这个过程中遇到很多困难。首先,拿地时,被误读成泰康以养老为名行圈地之实,泰康一直坚持走市场化的道路,我们不走任何寻租的方式方法,拿地方式都是通过招拍挂制度,难度非常大,北京地价曾一度偏高,像我们昌平燕园那宗地,若早一年拿地,地价就是每平方米一万,做不动了,怎么办?只能耐心地等,2011年10月份,土地出来,刚好是土地市场和楼市的低谷,大部分人都不敢拿,我当时算账算得很清楚,承租成本都会高于这个地价,所以预判下跌可能非常小。其次,产业发展时,被误读是为富豪服务。我们社区没有豪华装修,装修成本不高,只是善于通过艺术品、配饰、色彩营造简约、舒适、温馨和活力的感觉。我们定价约330元/天/人,价格类似于三星级宾馆。

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  经济观察报:泰康燕园最新入住率数据是多少?大堂播放工地实时录像是不是暗示公司在速度上有期许?

  刘挺军:第一个问题:独立生活区的入住率已经超过50%,2016年入住率能过90%,我们后面一期的订单是满的,只是说客户住进来得早一点,晚一点而已。第二个问题:大堂播放工地实时录像目的是想让总部员工能听到一线的炮声,不是为了监控速度,而是让大家心系一线,对项目有直接的感受。

  经济观察报:做养老社区主要的成本是什么?

  刘挺军:目前成本主要来自于四个方面:第一:土地成本,但最大的成本不在土地,我们把握市场机会比较好;第二:训练人工成本,劳动力市场成本上升速度比较快,但职业教育、职业训练并未跟上,同样的价钱,劳动技能的产出值比西方国家的劳动技能的产出值低;第三:护理服务成本,在西方国家里面CCRC(持续照料退休社区)和AAC(活跃长者社区)模式不需要缴纳房产税,但我们需要缴纳房产税;第四:社会保障制度成本。

  经济观察报:国内社会保障成本比较高。

  刘挺军:确实日本有强制性的长期护理险,美国有类似针对老人的保险计划,这些都可以报销,在中国这些没有。我相信这个问题会得以改变,两会上总理答记者问都在关注医养结合、关注老人医保能全国流转。老龄化必然会给社会带来压力,毫无疑问关系到国计民生,再过20年将产生4亿老人,忽视它是不可能的,这个社保制度不仅仅是让老年人过上幸福生活,如果处理不好,会给国家带来医疗开支急剧上升问题。老龄化最大的挑战在于,劳动力减少,医疗花费增加,老人的医疗开支将是社会平均医疗开支的5到8倍,一辈子的医疗费用有50%是退休后花掉的。

  经济观察报:目前泰康养老的基本格局是什么?是不是有投资体量上的控制?

  刘挺军:现在各个社区的大概情况是:广州占地11万平方米,成都15万平方米,武汉、苏州大概有20万平方米,北京31万平方米,目前我们在8个城市布局,北京燕园的项目已经正式运营快一年,整个效果比我们预期的情况还要好。

  这种效果好具体表现在:一、入住速度明显,我们入住率达到50%;二、形成高端的、社会主流的客户群体,客户群有超过30名客户来自于北大、清华、社科院,还有超过30名客户是大使、院士,他们都不是富豪,但他们的文化底蕴让泰康社区成为国内最高端、最有文化的社区;三、2015年客户满意度达到93%。

  每个项目我们都有自己的财务分析模型,根据当地市场的状况、当地客户的圈层、当地的社会消费能力和人口结构,再加上投资成本等综合因素来确定一个基本预期成本,当然在具体细节上要细化,比如拿地得考虑一定的车程距离、周边基本配套设施、环境、地块面积等综合因素。

  我们希望在经济发达的一二线城市、省会城市、中心城市都能布局我们的养老社区和医院。

  不怎么care轻重

  经济观察报:现在别人想要复制你这种模式难吗?

  刘挺军:不能说不能复制。别人没想干的时候,你干这件事,没有人跟你抢地,所以成本会低一点,但专业性很重要。我认为泰康最大的优势除了我们在战略上的判断、对客户需求和品牌定位的关注之外,另外一个就是泰康基本的经营策略,时髦话叫“匠人精神”,为什么我们喜欢养老产业?产业的量是可以扩张的,地产赚钱是有限的,我们打造社区产品时聚焦在客户需求、重点关注硬件和软件的配备。为什么很多人没有走出来?除了实力,其实是定位不清晰。一会儿想往养老产业去走,一会儿想往地产业走,最后做出的东西不伦不类,谁也不喜欢。

  经济观察报:CCRC模式是资本市场不看好的重资产模式。

  刘挺军:没错,轻资产投入少,但重资产亦有自己的特点。它的好处是你能按照一个长期战略规划去完整地展现企业的战略落地,文化、体育、医疗、餐饮设施全产业链发展。从企业和企业产品角度,在资金允许下是愿意做重资产。轻资产投入低、回报率高、易复制,资本商青睐轻资产。

  研究国际养老机构,轻资产公司回报率高,企业规模不大。泰康有自己的资产配置,我们会把它放在公司可以承受的位置。最关键的是,我们有很强的主营业务能力的支撑,我们会算可以承受的量,现在这部分资产将来在整个资产配置中的比重还是非常低的,不足以对整个公司产生重要的影响。

  企业战略是做一个有现金流、有售后、有持续的战略。只要现金流,不要未来,或者只要未来,没有现金流,企业都不能够持续稳定的发展,这是战略的组合。

  举个例子,居家养老服务属于轻资产,我们泰康为什么暂时先不从轻资产做?没错,它投入小,但难形成规模经济,你做一户的上门服务的利润有多少?居家养老需要人的实体服务,这个人奔跑到长者家里时,浪费在路途上的时间太多了。如果是重资产的话,这个服务固定在一个社区,护理人员不需要奔波在各个社区之间,是可以提高效率的。

  经济观察报:泰康不以轻重来判断资产经营模式的优劣,原因是什么?

  刘挺军:你这么理解是对的,任何商业形态差别不能简单归结于资产轻重的差别,所以不能人为地认为这个是轻资产,那个是重资产。

  我们养老社区每个墙角都是圆弧的,为了老人防撞,不像普通楼房墙面是90度的直角,这个圆弧需专门的磨具把它磨平了。正常的两个磨板搭在一块,出来一个圆弧,这种细节如何通过上门服务实现呢?

  当时我们做过盈利、商业模式测算,坚持下来原因有三:一是险资强大的现金流实力;二是保险、医疗、养老产业的三者协同性;三是我们强大的客源储备资源。需澄清的是,像某些机构,没有强大的资金支持就不能生产下来,是这三者让我们在这个产业里面做大做强做成品牌。

  我们自己当时最担心是社会观念能否接受,尤其是国人的居家养老理念。如果把父母送去机构会不会被视为不孝?事实证明只要客群对,观念不是问题。经济结构决定经济理念,很多长者自己买单,自己花自己的钱,自己开心,不给子女负担,是对子女最好,减少子女操心,自主自立。

  抓手:医疗支付体系

  经济观察报:把医疗、养老和保险三方面做融合,其实是挺难的。

  刘挺军:我们正在做如下融合,第一是养老和保险的融合,实践上的成绩有目共睹,不再赘述。第二是医疗和养老的融合。

  做医养融合一方面是因为老人医疗需求是最大的需求。中国老人医疗需求大部分是治疗慢性病,非传染病、急性病,更需要个性化、长期、持续、综合的照顾。在社区规划过程中,我们建立了以康复和老年医疗为核心的社区医疗体系,去支撑老年人的慢性病医疗需求,但这一块市场存在空白点。中国三甲医院千人床位是4.4张床位,美国的这一数字是2.2,为什么中国那么多,而美国不需要?在美国,住院四五天后,去康复机构,在康复机构好了之后可以回家。如果还需要长期照护,就去护理机构和养老社区。美国的康复医院和养老机构的床位加起来可能基本相近,但这两种模式的效率是不同的。医院由大量高成本的医生、医护人员和护士去管,到养老社区可用护士和护士助理去照护。

  另一方面,医养融合对整个医疗体系效率的优化有重要的帮助,相当于不需要去住综合医院的床,可以到专业康复机构、长期护理机构进行康复与护理,这样不仅节省国家成本,个人成本也会相应节省,还可以得到更好的照顾。

  这部分的结合,我们已经在北京实践,也是我们重要竞争的优势,客户还是比较满意的。我们正在研究的是保险和医护疗机构的融合,比如我们在南京和南京仙林鼓楼医院合作。这个就是立足于能够在服务省会城市的同时辐射周边的市场,能解决更多的社区健康管理,社区周边区域市场的中高端治疗的需求。这是建立了更大的医疗网络,我们希望将来通过医疗网络推动产品的更新。

  经济观察报:这是保险和医疗相结合的新尝试。

  刘挺军:现在这方面我们正处于打基础的阶段,保险产品的创新、医院的收购、网络的铺设等,都还在一个尝试的阶段。目前还没有像养老社区那样直接的产品,但会有间接的产品,比如说买我们养老保险的客户,他可以优先到我们相应的医院获得一些服务和支撑,包括我们合作的网络,在这方面已经开始在做尝试,下一步再做更多的探索。

  经济观察报:你认为做好这个结合需要的核心能力是什么?

  刘挺军:我觉得最重要的有两点:一是你的专业体系,因为市场起落永远是有的,用你的专业能力去把握机会。另外一方面,是需要国家在社会保障体系多加支持,为什么中国养老产业比其他国家难?难道日本地价不贵吗?日本土地也贵,但它养老做起来,日本国家就给了补贴吗?未必给了,可能有税收优惠,土地一直没有优惠,它是客观的成本。但美国、日本对长期护理、老年医疗这块拥有医保付费体系的社会保障支撑,你办养老机构,不管规模大小就容易形成规模经济,这是最根本的地方。

  最后如果说透了,中国养老到底起不起得来,我认为医疗支付体系是最重要的,国家要帮助,就多补贴一些需求方。大家会有一个误区,觉得本身医保开支就不够,社会保障开支不够,再增加老年人这些开支,怎么能行呢?其实是一个误解,通过增加护理和老年康复这部分的支出,可以减少老人重复住院,尽管住院的定价便宜,80块钱一张床,但出院后的开销、出院后的康复、出院后的疾病复发等成本非常高,若国家对出院后的康复治疗等给予支持,这有利于控制总的医疗开支成本。

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